Цены на жилье летом замрут, а в сентябре рынок может оживиться

Продавцы квадратных метров и риелторы так и не дождались серьезного оживления спроса, которого так ждали с приходом весны.Тем не менее цены на квартиры в марте немного подросли — в среднем на 0,28%, а квадратный метр «вторички» в среднем по городу подорожал всего лишь на $1—2. Поэтому рынок недвижимости скорее жив, чем мертв: март принес интересные тенденции.



НОВЫЕ ВЕЯНИЯ. По словам ведущего аналитика консалтингового агентства SV-Development Сергея Костецкого, март принес днепропетровскому рынку недвижимости общее увеличение сделок. «Продают-покупают в Днепре сейчас на 12% больше, чем в феврале», – уверяет Костецкий. Если раньше риелторы города осуществляли до 3 сделок в месяц, то теперь это 3 сделки в неделю, а самые популярные – 1-2-комнатные квартиры в достаточно отдаленных районах города. Такое традиционное весеннее оживление, по мнению аналитика, усиливают еще и наступившие в стране политическая и экономическая определенность: «Обратите внимание, что доллар последнее время достаточно стабилен, а это подкупает многих, кто желает обзавестись квартирой». Кроме того, части покупателей за это время крупно повезло – им все-таки удалось выудить у банков свои депозиты. Получив на руки наличные деньги, они активно ринулись покупать жилье, опасаясь того, что дальше оно станет дороже. На такую живость покупателей моментально отреагировали продавцы, которые тут же стали поднимать цены на свой товар.

«Если месяц назад трехкомнатную квартиру мы продавали за 60 тыс. грн., то уже сейчас ее цена в объявлениях может достигать 70-75 тысяч», – рассказывает учредитель бюро недвижимости «Логутенко и партнеры» Сергей Логутенко. Правда, все равно диктовать условия пока продолжают покупатели, которым удается сбивать цены на приличные суммы. «Недавно в Жовтневом районе выставили на продажу 3-комнатную квартиру за 100 тыс. грн. В итоге она ушла за 75 тыс.» – рассказывает Сергей Логутенко.

Если покупатели сейчас идут в авангард, то продавцы, наоборот, начинают уходить в подполье, снимая свои квартиры с продажи. Все они надеются на то, что через время опять их выставят, но уже по более высокой цене. Кроме того, не стало и тех, кому продажа жилья была необходима. «Объявлений «продам срочно» почти нет, а те, которые висят, нередко становятся «закидушками», – уверяет Сергей Логутенко. Но тут же добавляет, что исключения из правил все же бывают. Однако эти квартиры продают через полчаса после появления объявления в интернете.

КУДА ПОЙДУТ ЦЕНЫ. По данным ведущего аналитика консалтингового агентства SV-Development Сергея Костецкого, с начала года уровень средней цены предложений в долларовом эквиваленте увеличился всего на несколько десятых процента. Обвальных снижений цен на квартиры, как в пик кризиса, когда за год стоимости жилья снизились на 30-35%, ждать не стоит. В ближайшее время аналитик прогнозирует небольшое повышение цен – в среднем на 1-2% за месяц. Правда, уже в летние месяцы, по мнению Сергея Костецкого, цены традиционно «замрут». И только в сентябре, если банки возобновят ипотечное кредитование, рынок может активно зашевелиться – спрос опять вырастет, а цены постепенно поползут вверх. Правда, решится ли государство на выдачу кредитов простым украинцам, вопрос пока неясный. А вот настоящего бума на квартиры и стремительного роста цен вверх аналитики недвижимости ждут только с 2011 года, когда последствия кризиса будут не столь ощутимы.

ПРОСТОР ДЛЯ ПАДЕНИЯ

Невзирая на то, что цены на жилье в долларах упали практически в 2 раза, ощущение необоснованной дороговизны жилья сохраняется. Остается вопрос: а какой она должна быть, правильная цена? Рассмотрим некоторые подходы к ее определению.

СРЕДНЯЯ ЗАРПЛАТА. В марте глава НБУ Владимир Стельмах озвучил, что цены на жилье в Украине завышены не менее чем в 2 раза. В качестве аргумента он указал, что в Украине 1 квадратный метр жилья стоит 4 средние заработные платы, в России – 1,5 средней зарплаты, а житель Германии за свой квадратный метр платит всего 0,8 получки. Если бы днепропетровчанин платил за квадратный метр 0,8 своей зарплаты (по данным Госкомстата, 3022 грн.), то есть 2418 грн., то 30-метровая «единичка» обходилась бы ему в 72,5 тыс. грн. (около $9,2 тыс.).

ВВП. В качестве критерия можно использовать и такой показатель, как ВВП на душу населения. По нему мы очень близки, например, к Мексике, где квартиру в 40 кв.м можно приобрести за $20 тыс. Впрочем, сравнивать со странами с теплым климатом не совсем корректно: там другие требования к жилым зданиям и нет такой потребности в защите от зимних холодов.

ДО ИПОТЕЧНОГО БУМА. Можно вспомнить, какими были цены до начала массовой кампании ипотечного кредитования, которая привела к взвинчиванию цен. На конец 2003 г. средняя цена метра, согласно базе данных АН «Благовест», составляла $850/кв.м. Вот ее и можно считать «естественной» ценой для Киева. При ней упомянутая 30-метровая квартира стоила бы $25,5 тыс.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ. Гендиректор группы компаний «Планета Оболонь» Виталий Котенко считает, что для сохранения инвестиционной привлекательности жилья его цена должна равняться арендной плате за него за сто месяцев. То есть, если «единичку» можно сдать за 2500 грн. в месяц, то у нас должна быть возможность купить ее за 250 000 грн. ($31 250).

Как показал наш обзвон, среди объявлений самых дешевых квартир встречаются не только «закидушки», по которым риелторы вычисляют своего клиента, но и реальные предложения.

1-КОМНАТНЫЕ



$26 000 – Индустриальный р-н, ул. Прогрессивная, 30/18/5

$28 000 – Самарский р-н, ул. 20 лет Победы, 36/17/7

$29 000 – Красногвардейский р-н, ул. Героев Сталинграда, 30/17/6



В феврале самой дешевой «единичкой», среди встретившихся нам, была квартира за $19 000 на улице Саранской, но с другим метражом (23/12/5).

2-КОМНАТНЫЕ



$38 000 – Ленинский район, ул. Мониторная, 46/27/8

$40 000 – Индустриальный р-н, Левобережный-3, 47/27/7





48 000 – Октябрьский р-н, Победа-3, 45/29/8



Месяц назад самую дешевую «двушку» мы отыскали за $39 000 на проспекте Кирова.

3-КОМНАТНЫЕ



$43 000, Ленинский р-н, ул. Коммунаровская, 60/43/8

$55 000, Октябрьский р-н, ж/м Победа-1, 56/36/7

$65 000, Индустриальный р-н, пр. Правды, 76/46/8



В феврале самая дешевая из найденных «трешек» стоила $45 000.











































, Источник – Сегодня